2023年，房地产可能还要跌，但……
给你一张预言家的牌，你会怎么预测2023年？
去年，大概很多人都猜不到会是这个结局——疫情放开管控，全力拯救房地产。
我问老板，这轮救市，能不能救活？
老板甩了一句话给我：救到活为止。
我继续问：怎样算活？
老板说：等你想下手买房了，就活了。
看了多个机构投行的预测，观察房地产行业5年多时间的我，决定说下房地产蔚来一年的看法和走势。
2023年，房地产可能还要跌...
没错，我37度的嘴，说出了这么冰冷的话。
但……不是所有地方都跌。有扶不起的阿斗，但一线城市真不好说了。
有不同看法的，关注我，评论区battle
明年楼市，最多贡献14万亿
第一个预测：2023年，全国商品房销售额最多14万亿。
相当于14亿中国人，每人贡献1万块买房。
而更大可能是，今年楼市大概在13.8万亿。
经过这两年调整，去年前11月的房子销售额跌幅达到26.6%，史无前例。
统计局12月的数据还没有公布，假设12月销售额为1.5万亿（这是最理想的情况），那去年的楼市销售额13.36万亿。
谁能想到，2021年的18万亿，已经是房地产的顶峰了。
我们预测2023年的14万亿，放眼历史是回到了2017-2018年的水平。
支撑这“14万亿”的原因，有三个：
宽松的购房政策，最大限度让步的购房利率和首付，以及大家手上的存款。
政策和存款，在我们之前的文章谈过很多次，这里不赘述。
而购房利率方面，央行最近说了，只要房价下跌的地方，房贷利率随便降。
降到几时？降到房价不跌为止！
供应方面，2022前11月的待售面积（5.52亿平），就已经超过了2018全年，待售面积实现3连涨。
近十几年，待售面积巅峰时期在2015年，当时7亿平的房子待售。
然后开始了疯狂的去库存。
今年，复工复产和新增供应的双重作用下，房子待售面积大概会达到近5年高位。
和券商投行相比，我们的预测总体还是偏乐观的。
要知道，国际三大信评机构之一的标普，对我国2023年房地产市场做出“下跌5%”的预测。
标普预计，假设今年7月房地产市场恢复，则销售额与去年持平；
悲观预计11月房地产市场才能恢复的话，则地产销售额下跌5%。
我们预测，夏天之前，楼市真的要复苏了。除非还有“黑天鹅”出现…
债务：再不放开，就都完蛋
估计大家都对房企躺平这件事已经麻了。
可怕的是，2023年，债务到期的规模并没有减少很多。
惠誉研报中提到一组数据，中资房企2023年到期的债务（离岸&在岸债务）。
很明显，今年1月、3月、4月、7月和9月都是房企还债高峰期。
尤其是今年1月，是全年的债务到期最多的月份，超过千亿。
这样就可以理解，为何去年底，央行、银保监会、证监会都扎堆，一起出台支持房企，甚至是公开支持民企借钱了。
不借新钱还旧钱的话，还得爆。
再聚焦境内债务的情况，这份来自中指院的房地产相关企业2023年偿债进度表，包含了房企和城投的到期债务数据。
一季度，是一个坎。
今年前3个月，房企和城投到期债务合计约3400亿，超360只债券到期。
标普在研报中称，2023年，民营房企零星违约仍将会发生。
现在躺不是关键，关键是让房企债务这潭死水，泛起点点涟漪。
债务重组很关键，这意味着房企能否重建信用和信心。
明年不乐观，但也不悲观
救市还需要更强的“特效药”。
结合两次“天花板”会议的表述，其实2023年，房地产有两个很重要的任务和底线。
一个是上面提到的债务风险底线，“绝不能走老路”。
也就是这轮救市，不论是调整“三道红线”的标准，还是给民企放开融资渠道，这些钱，都不是拿来扩张的，是拿来盖楼还债的。
另一个，就是接下来要提到的“保交楼”底线，房企不能死。
大面积停工的现象将会有所改善，疫情影响正在逐渐式微。
我们去年底曾在一个文章中写过，房地产市场复苏的其中一个重要信号，是开发投资增速。
第二个预测：2023年，房地产开发投资增速会在低位运行，跌幅收窄。
我们看回近5年的房地产开发投资增速，疫情前房地产开发投资（累计）增速其实是很平稳的，累计同比增速保持在9%-11%。
后来经历疯狂复工复产，2021年开年，房地产开发投资增速达38%。
再到疯狂打压，房地产开发投资增速开始进入负增长轨道。
截至2022前11月，房地产开发投资12.39万亿，增速降到了-9.8%。
而实际上，同期全国房地产销售额只有11.86万亿，增速降到了-26.6%。
盖的比卖的还是多。
普遍券商投行观点认为，在楼市没有明显复苏的情况下，今年房地产投资依旧是负增长。
有券商在一份研报中预计，在乐观、中性、悲观的假设下，2023年的房地产投资增速分别为-8%、-11%及-13%。
而另一份研报中提到，在建安投资、拿地支出同比维持下降的情况下，预计2023年的房地产开发投资增速仍为负数。
房地产开发投资增速，可以看作是行业的景气度指标。
今年还是一个企稳止跌的阶段，不能指望会有很大的反弹。
毕竟打下去容易，扶起来难。
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